La contestation
d’évaluation foncière et de valeur locative
de votre immeuble...
| Reynald Brochu, c.r., avocat, Bernier
Beaudry, société d'avocats s.e.n.c., Sainte-Foy |
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Contenu
Introduction
Rôle d’évaluation foncière
Quels
sont les mécanismes prévus pour contester
la valeur établie au rôle de l’évaluation
foncière?
1. Révision
administrative
2. Recours
devant le Tribunal administratif du Québec
(TAQ)
3. Appel
devant la Cour du Québec sur permission
Rôle de la valeur locative
Conclusion
Introduction
La contestation de l’évaluation foncière
ou de la valeur locative d'un immeuble peut avoir un impact
important sur votre compte de taxes.
Toute personne qui a un intérêt à contester
l’exactitude d’une inscription au rôle municipal peut
déposer auprès de l’organisme municipal responsable
de l’évaluation foncière ou de la valeur locative
d'un immeuble une demande de révision.
Nous expliquons sommairement dans les pages qui suivent
les mécanismes et procédures pour contester
une évaluation.
Rôle
d’évaluation foncière
Toute municipalité ou organisme municipal responsable
de l’évaluation fait dresser par son évaluateur,
tous les 3 ans et pour trois exercices financiers municipaux
consécutifs, son rôle d’évaluation foncière.
Sauf exception, tous les immeubles situés sur le
territoire de la municipalité sont portés
au rôle d’évaluation suivant leur valeur réelle.
La valeur réelle est définie comme la valeur
d’échange sur le marché libre et ouvert à
la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être
payé lors d’une vente à l’amiable dans les
conditions suivantes :
Quels sont les mécanismes
prévus pour contester la valeur établie au rôle
de l’évaluation foncière?
1- Révision administrative
Toute personne qui a un intérêt à contester
l’exactitude d’une inscription au rôle peut déposer
auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation
foncière une demande de révision.
Il faut alors exposer succinctement sur les formules prévues
à cet effet les motifs invoqués au soutien
de sa demande et les conclusions recherchées.
Délai pour demander une révision administrative :
Pour être recevable, une demande de révision
doit être déposée avant le 1er mai
de la première année d’application du
rôle d’évaluation. Cette demande sera valable
pour les 3 années d’application du rôle.
Toute demande déposée après cette
date ne sera pas considérée à moins
que la municipalité ne se soit pas conformée
à la Loi ou dans d’autres cas bien particuliers.
Par contre, si au cours de la période de 3 ans prévue
pour l’application du rôle, un événement
justifiant une modification survient (exemple : incendie,
détérioration physique de l’immeuble, etc…),
une demande de révision peut être déposée
en tout temps.
Suite au dépôt de la demande de révision
dans le délai prescrit, l’évaluateur de la
municipalité examine le dossier et, après
étude des motifs, peut accepter ou non de diminuer
la valeur inscrite au rôle et ce, au plus tard le
1er septembre de la même année.
La personne qui a demandé la révision et
l’évaluateur peuvent conclure une entente sur une
modification de la valeur inscrite au rôle, entente
qui doit être écrite et dans laquelle on doit
prévoir la date de prise d’effet.
2. Recours devant le Tribunal administratif
du Québec (TAQ)
Section des affaires immobilières
Toute personne qui a fait une demande de révision
administrative peut former devant le tribunal administratif
du Québec, une nouvelle demande de révision
en invoquant les mêmes motifs :
a) Lorsque l’évaluateur lui a fait une proposition
de modification au rôle, proposition qui ne convient
pas aux personnes ayant demandé la révision
;
b) Lorsque l’évaluateur l’a informé
par écrit qu’il n’a pas l’intention de modifier
les valeurs inscrites au rôle ;
c) Lorsque le délai pour conclure une entente,
soit le 1er septembre de la même année
est expiré sans qu’une entente n’ait été
conclue.
Ce recours doit être formé avant le 31e jour
qui suit l’expédition au plaignant d’un écrit
de l’évaluateur visé à l’un des paragraphes
a) ou b) ou l’expiration du délai visé au
paragraphe c).
La Loi prévoit d’autres particularités concernant
l’application des délais.
Toute audition devant le Tribunal administratif du Québec
suit les règles de pratiques établies par
le tribunal et une décision est rendue après
l’audition des parties.
3. Appel devant la Cour
du Québec sur permission
Une décision du Tribunal administratif du Québec
peut faire l’objet d’un appel à la Cour du
Québec, chambre civile, sur permission d’un juge
et ce, dans les 30 jours de la décision du TAQ.
Rôle de la
valeur locative
Définition et mécanisme prévu pour
contester
Lorsqu’une municipalité décide d’avoir un
rôle de valeur locative (lieu où l’on occupe
une place d’affaires), l’évaluateur municipal doit
déposer un rôle de la valeur locative pour
les mêmes exercices que ceux établis pour la
valeur foncière.
Sont inscrits au rôle de la valeur locative, tous
les lieux d’affaires situés sur le territoire de
la municipalité.
Constitue un lieu d’affaires, un lieu physique inscrit
au rôle d’évaluation foncière où
toute personne peut y exercer à des fins lucratives
ou non, une activité économique ou administrative
en matière de finance, de commerce, d’industrie ou
de service, un métier, un art, une profession ou
toute autre activité constituant un moyen de profit,
de gain ou d’existence, sauf un emploi ou une charge.
Toute municipalité peut imposer une taxe d’affaires
à toute personne inscrite au rôle de la valeur
locative.
En général, la valeur locative est le loyer
annuel brut le plus probable provenant de la location d’un
lieu d’affaires au terme d’un bail renouvelable annuellement,
selon les conditions du marché, en incluant les taxes
foncières et les frais d’exploitation s’y rapportant.
La contestation de la valeur locative inscrite au rôle
se fait par le même mécanisme prévu
pour la contestation de l’évaluation foncière.
Conclusion
Il est bien important de respecter les délais prévus
puisque le non-respect peut entraîner la perte d’un
droit.
De plus, la contestation de l’évaluation foncière
ou de la valeur locative pourra emporter une diminution
de valeur et par conséquent, une diminution du compte
de taxes.
Le taux d’imposition applicable dans chacune des municipalités
sera alors pris en considération en fonction des
nouvelles valeurs établies.
Ce texte constitue une vulgarisation sommaire de la Loi
sur la Fiscalité municipale du Québec
et toute personne désirant obtenir plus d’informations
devra consulter les lois suivantes :
